Häufig gestellte Fragen

Sie kaufen ein wirtschaftliches Recht, das einen proportionalen Anteil an einer Immobilie (oder einem Immobilienportfolio) repräsentiert. Dies umfasst: Recht auf Mieteinnahmenanteil, proportionale Wertsteigerung bei Verkauf und in einigen Strukturen, Stimmrechte zu Verwaltungsentscheidungen. Sie kaufen NICHT direktes Grundstückseigentum.

Fractionalization ermöglicht es, ein Vermögen in mehrere handelbare Teile aufzuteilen. In der EU geschieht dies normalerweise durch eine SPV (Special Purpose Vehicle) oder SL, die die Immobilie hält; Token repräsentieren Anteile an dieser Gesellschaft. Vorteile: Liquidität (Sie können Ihren Anteil verkaufen), niedrige Einstiegshürde (keine Bankfinanzierung erforderlich) und passive Verwaltung.

In der Regel nicht direkt. Die SPV, die die Immobilie besitzt, ist registriert, nicht Sie. Ihre Rechte sind durch den Token + die Gesellschaftsverträge der SPV abgesichert. Ausnahme: Wenn Sie 100% kaufen, kann die Immobilie auf Ihren Namen übertragen werden (erforderlich Notar + Grundbuch).

Ihre Token bleiben on-chain (Stellar) und gehören Ihnen. Die SPV, die die Immobilie hält, existiert unabhängig weiter. Szenarien: Eine andere Plattform übernimmt die Verwaltung, oder die Gesellschafter entscheiden durch Abstimmung. Wichtig: Bewahren Sie Ihre Dokumentation (Verträge, Kauf-TX, rechtliche Korrespondenz) auf.

Dividende = (Mieteinnahmen - Betriebskosten) × Ihr Anteil. Betriebskosten umfassen: Verwaltung, Versicherung, IBI, Gemeinschaftsgebühren, Reparaturen, Rückstellungen. Wenn eine Immobilie 12.000€/Jahr einbringt, die Kosten 3.000€ betragen und Sie 5% haben: (12.000 - 3.000) × 0,05 = 450€/Jahr.

Hängt von der Plattform ab. Optionen: monatlich (nach Mieteinzug), vierteljährlich (nach Kostenabgleich) oder jährlich (nach Abschluss). Bei RealtorToken: monatliche Verteilung via Smart Contract, der automatisch an alle Token-Inhaber nach Proportion sendet. Übertragung in EURC zu Ihrer Wallet.

Bei Leerstand generiert sie keine Miete, sodass die Dividende reduziert oder null ist. Die Struktur sollte einen Reservefonds haben (typischerweise 3-6 Monatsmieten), um Fixkosten während der Leerstandszeit zu decken. Transparenz: Sie können die Belegung und Reserven auf dem Dashboard sehen.

Optionen: 1) Auf der Plattform: Verkaufsorder einstellen, andere Benutzer kaufen. 2) P2P: Direkter Transfer an Käufer, den Sie finden. 3) Stellar DEX: wenn das Token an einem dezentralen Orderbuch gelistet ist. Wichtig: Der Käufer muss KYC-verifiziert sein (regulatorische Anforderung für Security Tokens).

Hängt von der Emission ab. Einige Token haben Lock-ups von 6-12 Monaten für Anfangsinvestoren (SEC Reg D, lokale Vorschriften). Nach dem Lock-up: freier Sekundärhandel an verifizierte Investoren. Die Plattform kontrolliert dies durch AUTH_REQUIRED auf Stellar (jede Übertragung erfordert Genehmigung).

Angebot und Nachfrage. Einflussfaktoren: Bewertung des zugrundeliegenden Vermögenswerts (wenn sich die Immobilie aufwertet, auch der Token), Cashflow (höhere Rendite = attraktiver), Makroumfeld (Zinsen, Immobilienmarkt) und Liquidität (wenn niemand kauft, kann der Preis unter NAV fallen).

Ja, fast immer. Nach dem Howey-Test (USA) und MiFID II (EU): wenn Sie Geld investieren, in ein gemeinsames Unternehmen, Gewinne erwarten und diese von den Bemühungen anderer abhängen, ist es eine Security. Immobilien-Token erfüllen alle vier. Konsequenz: Sie brauchen eine regulatorische Lizenz zum Emittieren und Handeln.

Security Tokens unterliegen: MiFID II / MiFIR (Finanzinstrumente), Prospektverordnung (Angebotsdokument, ab 8M€ oder mit Ausnahmen), MiCA (für die Krypto-Komponente, nicht die Security selbst) und DSGVO (persönliche Daten). Die Plattformen müssen EASI-Lizenz (Spanien), BaFin (Deutschland) oder EU-Passport haben.

KYC (Know Your Customer) ist die Identitätsverifizierung, die durch AMLD6 (EU Anti-Geldwäsche-Richtlinie) vorgeschrieben ist. Sie müssen: Ausweis, Adressnachweis und Herkunft der Mittel (bei großen Beträgen) vorlegen. Zweck: Geldwäsche, Terrorismusfinanzierung und Betrug verhindern. Ohne KYC können Sie keine regulierten Token kaufen.

Typisch: Strukturierungsgebühr 1-3% (einmalig, im Token-Preis enthalten), Verwaltungsgebühr 1-2%/Jahr (vom Cashflow abgezogen), Transaktionsgebühren <0,01€ (Stellar-Netzwerkgebühr). Vergleich: Traditionelle Immobilie → 10-15% an Notarkosten, Steuern, Agentur. Tokenisierung ist für Teilinvestitionen wesentlich günstiger.

Die SPV, die die Immobilie besitzt, zahlt: IBI (Grundsteuer), Versicherung, Gemeinschaftsgebühren, Reparaturen und Verwalter. Diese Kosten werden von der Bruttomiete abgezogen, bevor Dividenden verteilt werden. Sie, als Token-Inhaber, müssen nicht separat zahlen—alles ist bereits in der Nettodividende enthalten.

Stellar bietet: ~0,00001€ pro Transaktion (vs. 5-50€ ETH Gas), 3-5s Finalität (vs. 15s-Minuten), native regulatorische Compliance (AUTH_REQUIRED für KYC, AUTH_REVOCABLE für Sanktionen, AUTH_CLAWBACK für Gerichtsbeschlüsse) und native EURC/USDC-Integration. Für regulierte Finanzprodukte ist Stellar besser geeignet.

Due Diligence: 1) Grundbuchnachweis (verknüpft mit der SPV), 2) Notarielle Verifizierung, 3) Unabhängige Bewertung (von geprüftem Gutachter), 4) Veröffentlichter Smart Contract mit Vermögens-Hash. In der Plattform: Sie können die hinterlegten Dokumente einsehen und den Hash on-chain verifizieren.

Optionen: 1) Custodial (Plattform bewahrt die Schlüssel)—bequem, aber Sie vertrauen dem Dritten. 2) Non-custodial (Ihre eigene Wallet)—Ledger/Trezor mit Stellar-Unterstützung, oder Software-Wallets wie Lobstr, StellarTerm. Best Practice: Non-custodial für langfristiges Halten, mit Seed-Backup offline.

1) Immobilienmarktrisiko (Wert sinkt), 2) Liquiditätsrisiko (Sie finden keinen Käufer), 3) Plattformrisiko (Konkurs des Betreibers), 4) Regulatorisches Risiko (Gesetzesänderungen), 5) Smart-Contract-Risiko (Bugs im Code). Minderung: Diversifizieren, auf regulierten Plattformen kaufen, Due Diligence durchführen.

Ja, die SPV-Struktur bietet Schutz. Jede SPV ist eine unabhängige Gesellschaft: wenn ein Gesellschafter Probleme hat, können seine Token beschlagnahmt werden (durch AUTH_CLAWBACK), aber das betrifft nicht andere Investoren. Die zugrundeliegende Immobilie ist vom Emittenten und der Plattform getrennt.

Proof of Reserve verknüpft Token mit dem realen Vermögenswert. Methoden: Notarielle Bescheinigung, Grundbuch-Hash on-chain, oder Chainlink-Orakel. Verifizierung: 1) Holen Sie den Hash vom Smart Contract, 2) Vergleichen Sie mit der in der Plattform veröffentlichten notariellen Bescheinigung, 3) Optional: Grundbuch mit Dokumenthash anfragen.

In Deutschland: Dividenden gelten in der Regel als Kapitalerträge (Abgeltungssteuer ~26,375% inkl. Soli). Die SPV kann Quellensteuer im Sitzland einbehalten. Sie müssen dies in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben. Empfehlung: Detaillierte Berichte führen und einen Steuerberater konsultieren.

Wenn der Token als Finanzinstrument gilt: Abgeltungssteuer auf den Gewinn (Verkaufspreis - Kaufpreis - Kosten). Haltedauer ist bei Finanzinstrumenten in der Regel nicht relevant (keine Spekulationsfrist wie bei direkten Kryptowährungen). Die Plattform sollte eine Kauf-/Verkaufshistorie für Ihre Steuererklärung bereitstellen.

Wenn die Immobilie verkauft wird: 1) Der Nettoerlös (nach Steuern, Schulden, Kosten) wird proportional an die Token-Inhaber verteilt, 2) Die Token werden "eingelöst" (burned) oder für ungültig erklärt. Sie erhalten Ihren Kapitalanteil + eventuelle Wertsteigerung. Der gesamte Prozess wird durch den Smart Contract verwaltet.

Token sind vererbbar als digitales Vermögen. Prozess: Erben müssen die Erbschaft mit gerichtlichen/notariellen Dokumenten nachweisen, die Plattform validiert und überträgt Token auf ihr verifiziertes Konto. Empfehlung: Hinterlassen Sie Anweisungen zum Zugriff auf Ihre Wallet (Seed Phrase an sicherem Ort) im Testament oder Erbdokumenten.

MiCA (Markets in Crypto-Assets) ist eine EU-Verordnung, gültig ab Juni 2024 für Stablecoins und Dezember 2024 für alle CASPs. Für Immobilien-Token: Wenn sie als Security klassifiziert sind, gelten MiFID II/Prospektverordnung. MiCA gilt für die Krypto-Infrastruktur (Custody, Exchange). EURC-Stablecoins für Dividendenzahlungen sind bereits MiCA-konform.

Für KYC (gesetzliche Anforderung): Name, Ausweis, Adressnachweis. Öffentlich on-chain: Adressen, Transaktions-Hashes. NIEMALS gespeichert: private Schlüssel, Seed-Phrasen. DSGVO-Grundlage: rechtliche Verpflichtung (AML) und berechtigtes Interesse (Betrugsprävention). Aufbewahrung: 5-10 Jahre nach Kontoschließung (gesetzlich vorgeschrieben).

Token sind vererbbar als digitales Vermögen. Prozess: 1) Erben weisen die Erbschaft mit gerichtlichen/notariellen Dokumenten nach, 2) Die Plattform validiert mit Rechtsbeistand, 3) Token werden auf das verifizierte Konto des Erben übertragen (erfordert KYC). Wichtig: Hinterlassen Sie Anweisungen zum Wallet-Zugriff im Testament.

Wichtige Klarstellung: Einlagen in Immobilien-Token sind NICHT durch den Einlagensicherungsfonds geschützt. Token repräsentieren Investitionen, keine Bankeinlagen. Die Sicherheit kommt von der SPV-Struktur (die Immobilie als Backing) und der Plattform-Regulierung. Investieren Sie nur, was Sie sich leisten können zu verlieren.

Definiert in den AGB der Plattform und im SPV-Gesellschaftsvertrag. Typisch: Sitz der SPV (für immobilienbezogene Streitigkeiten), Sitz der Plattform (für Servicestreitigkeiten). EU-Verbraucher haben zusätzlichen Schutz: Sie können immer an ihrem Wohnsitzgericht klagen. Schiedsklausel oder Mediation können ebenfalls vereinbart werden.

Hängt von der Jurisdiktion ab. Im EU/deutschen Recht können Smart Contracts als elektronischer Beweis der Vereinbarung dienen. Für Immobilientransaktionen: Der Smart Contract ergänzt die notarielle Urkunde (ersetzt sie nicht). Der Code kann als Anlage zur notariellen Urkunde beigefügt werden, um die automatisierten Bedingungen zu dokumentieren.

Stufen: 1) Interner Kundenservice (E-Mail, Ticket), 2) Beschwerdekanal der Plattform (regulatorische Anforderung), 3) Regulierungsbehörde (BaFin in Deutschland, CNMV in Spanien, AMF in Frankreich), 4) Europäische Online-Streitbeilegungsplattform (ec.europa.eu/odr). Dokumentieren Sie alles schriftlich und bewahren Sie Transaktionsbelege auf.